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一二手房價格倒掛

2018-05-29 來源:
 
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近日,一份名為《湖南省住房和城鄉建設廳關于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》的文件流傳開來。


這份公函稱,各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在“12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏”。


該函顯示,到今年3月,長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案,但尚未銷售的住宅去化周期僅為2.8個月,下轄的長沙縣、瀏陽市去化周期分別為2個月、1.9個月。


5月14日,長沙市住建委約談80余家房地產開發企業,促使其加快入市步伐。


庫存告盡,樓市告急,都是精裝修政策惹的禍?


一般而言,當一個城市住房的消化周期低于3個月,房價就會有極強的上漲動力。事實上,長沙房價自2016年下半年開啟上漲模式以后,至今未曾剎車。


搶房恐慌在購房者中彌漫,各種怪象也已見多不怪。


前不久,長沙一樓盤搖號名單中竟然出現了兩名00后,其中一個生于2007年,今年才11歲。


5月4日,北辰三角洲開門放籌,有人排隊現場暈倒,當場不省人事,有購房者大打出手引來警察,3天超過5千人排隊搶房,排隊現場不少是上了年紀的老人。有人在公眾號“地產BBC”留言稱,“親眼看到一個頭發全白的走路走不動的老嗲嗲(注:長沙方言,泛指老翁),被兒子喊著來認籌北辰,那么大年紀還來受這罪”。


開盤統計數據為這場狂熱作了注腳:2017年12月,保利天禧,688套房,2161人搖號,中簽率31.8%。2018年5月,北辰三角洲,631套房,5151人搖號,中簽率12.3%。這兩個盤同在濱江,性價比不相上下,房源同是600多套,不同的是,認籌人數后者暴漲了一倍多。


目光轉向長沙房地產的熱門區域——梅溪湖板塊,同樣的戲碼也在上演:云頂梅溪湖和金茂灣兩項目今年4月雙雙搖號開盤,認籌人數都在房源數量的兩倍以上。


據克而瑞研究中心數據,今年4月,長沙需求最龐大的剛需和改善市場仍是供不應求,認籌人數與推售房源數量之比最高達到了8:1。


對此,不少業內人士認為,這都是精裝修政策惹的禍。


今年3月,長沙出臺精裝修政策,要求“長沙市內五區(芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區)新供地的商品住宅項目,采用全裝修建設交付的比例不低于70%”,卻沒有像武漢等地一樣出臺精裝價格的詳細限制條款。


據了解,精裝價格因此被一些樓盤不斷推高,報價從約2000元/平方米漲到超過4000元/平方米。比如,今年3月30日,湖南湘江新區官網掛出了“長沙梅溪湖金茂灣二期14#棟、22#-25#棟精裝修工程招標公告”,根據公告可計算出,該樓盤精裝修工程造價約4600元/平方米。


在一些房產銷售員的渲染下,裝修價格看漲預期強烈,購房者排隊搶房重回樓市?!皞髡f裝修定價政策5月份就要出臺,要買房子就趕緊?!遍L沙江山帝景的一位置業顧問如是說。


事實上,據記者了解,多個毛坯樓盤目前都在重新考慮按裝修價格開盤。不過,因裝修新政涉及發改、住建、稅務和銀行等多個部門,相互之間利益考量并不一致,裝修新政的出臺時間一再后延。


一二手房價格倒掛,搖號成了新生意


引發搶購的另一個因素是一二手房價格的倒掛。


以北辰三角洲為例,新房比二手房每平方米普遍便宜5000元左右,若是買到100平方米的新房,就等于賺到50萬元。


一張剛需票,十萬雪花銀。沒有購房資格,創造購房資格也要上。層層加碼的限購政策下,怎么創造?


2017年3月18日,長沙發布限購政策,實行區域性住房限購,并暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房。


同年5月20日,限購升級,限購對象擴大至本市戶籍家庭,限購范圍也從新房擴大至二手房:暫停對在限購區域內已擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房,下同);暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。


而到2017年8月,長沙人才新政細則發布,大專以上學歷、長沙工作且有一個月社保的人士就可以買房,35歲以下、本科以上學歷者無需社保,遷了戶口就可在長沙購房兩套。而辦理戶口更簡單,憑戶口本、身份證、畢業證即可辦理落戶手續。


這直接打破了5月20日發布的限購政策。對此,曾于2017年9月報道稱,“由于符合購房條件的人群驟增,市場普遍預計,這將加劇供需失衡,短期內市場將難以降溫?!?/p>


當然,沒大專以上學歷的,花幾萬買個小商鋪或投資商業公寓,一樣可以曲線入戶。自己沒有購房資格,家里的老人、小孩一起上。更有甚者,一些房產中介稱花個二、三萬元就可以幫客戶辦戶口。各種“套路”在購房者與炒房者之間私相傳授……一樓盤銷售總監對記者笑稱:“誰家還沒幾個剛需啊?!?/p>


強烈賺錢效應下,創造條件去排隊搖號也成為一些人的新生意。該總監透露,光是他手頭的“關系戶”都300多個人了,只要搖上號,再把號子轉手倒賣出去,至少是20萬元的收益。


打擊捂盤能否加快供應?


一二手房房價倒掛也讓一些開發商捂盤惜售。中央美郡、合能楓丹麗舍、中建梅溪湖、建發中央公園、中冶中央公園等項目均長時間捂盤,有的捂盤時間甚至長達一年以上。


對此,今年5月14日,長沙市住建委集中約談80余家房地產開發企業,要求達到預售條件的房地產項目須于當周內上報銷售方案,并在限定時間內開盤,對構成捂盤的項目和企業,除嚴格限定其按照最初審批價格進行銷售外,還將通過曝光、約談、納入“黑名單”等手段,促使其加快入市步伐,對捂盤情節特別嚴重且拒不整改的,將暫停其參與長沙土地市場招拍掛,禁止其在長沙拿地。


長沙市住建委黨委委員、副主任胡漢清表示,由于各界對長沙房價看漲的預期,導致長沙房地產市場異?;鸨?,部分房地產開發企業試圖通過捂盤,推遲上市時間,用時間換取漲價。


“這種想法完全是錯誤的,我們應該看到政府對房地產市場調控的決心,始終堅持調控目標不動搖、力度不放松,保持調控政策的連續性穩定性,企業應放棄一切不切實際的想法,加快在建商品房入市?!焙鷿h清說。


不過,對于打擊捂盤的力度和效果,也有質疑的聲音。


2017年9月28日,長沙市人民政府辦公廳出臺《關于加快在建商品住房入市銷售的通知》,明確對納入督辦范圍的商品住房項目,符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層,可申辦預售許可手續;凡應開工而未開工,或已開工但工程進度緩慢,不能按用地合同約定的開工、竣工時間上市銷售的,按土地出讓合同約定補繳土地閑置費,并依法依規追究企業有關責任。


如今,距通知發布已過去大半年時間,施工至主體5層就拿預售許可的項目數量可謂鳳毛麟角,反而封頂不賣的項目比比皆是。


而政策高壓下,也有捂盤的開發商表示委屈。


位于芙蓉區人民東路的中交中央公園的一位置業顧問說,樓盤2016年住宅就賣過7000多元/平方米的價格,現在想拿預售,但政府限價6000多元/平方米,比周邊項目低了一半?!巴狭诉@么久,公司其實也挺著急,也想快點賣房,回籠資金,但價格實在太低了?!?/p>


長沙土地供應量能否回升?


購房者入市之時,開發商也在搶地。


今年4月17日,長沙市岳麓區021地塊,40余家房企爭搶,競拍短短4分鐘,便達到熔斷頂點;5月15日,長沙市高新區首宗“限房價競地價”地塊“出嫁”,僅9分鐘即達到最高競價。


有業內分析認為,開發商哄搶土地固然與樓市火爆高度相關,也與近幾年供地短缺息息相關。


據中原地產研究中心數據,2013年長沙內六區(長沙內五區加上原望城縣,后改為望城區)經營性土地供地727萬平方米;2014年499.2萬平方米;2015年僅189萬平方米;2016年332萬平方米,不到2013年高點的一半。


住宅用地供應更是不斷縮減。2014年和2015年,長沙市區(內五區)成交面積分別是579公頃、356公頃。到了2017年,長沙市內六區住宅用地供應計劃為396.2公頃,但實際僅完成100公頃左右,只占年度計劃的四分之一左右。


橫向比較來看,2017—2019年,長沙年均住宅用地供應計劃是290萬平方米,同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應面積分別是1193萬平方米、800萬平方米與722萬平方米,均比長沙高出很多。


針對湖南省住房和城鄉建設廳加快供地節奏的建議,長沙市國土局曾對媒體表示,從2018年1月份到4月份,長沙供地力度已經有大幅度提升。其中,全市(含區市縣)住宅用地已供應了2600畝,同比增623%;住宅可建面積549萬平方米,同比增622%。


不過,有市場人士發現,今年前4個月,長沙市住宅供地中,非中心城區的區市縣占了很大份額。在省住建廳的公函中,長沙中心城區屬于加快供地的范圍,長沙市國土局則回應全市范圍供了不少地。只是兩者所涵蓋的區域并不一致。


2018年快要過去一半,但截至本刊記者發稿前,在長沙市國土資源局的官網上,還未查詢到該市2018年度國有建設用地的供應計劃。


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