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你會選擇哪種模式出租房子?房東避“坑”指南請查收

2020-04-06 來源:
 
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近年來,房屋租賃市場的發展,租賃模式隨之增多,在帶來便利的同時,也引發了一系列的糾紛。


今年以來,特別是在新冠肺炎疫情防控期間,房屋租賃糾紛更是明顯增多。


記者通過調查發現,目前租賃市場中主要有個人直租、房產中介居間以及機構代理運營(包括長租公寓和房產中介代理)等模式。那么,在以不同模式出租房屋時,業主又都需要避開哪些“坑”?


直租模式:注意篩選租客并留檔其身份證件


“我家房子剛租出去三天,就被社區和派出所找上門,告知房子里住進了疑似違法組織,房子內出現了群租現象?!北本┮环繓|趙飛(化名)介紹,“我剛把房子信息通過某租賃平臺發出去,就有人打電話要看房,給出的租金比中介都高出不少,還勸我‘直接把中介費給房東也不給中介公司’,真不該貪圖眼前這點收益,沒想到這伙人竟然是違法人員?!?/p>


與趙飛一樣,很多房東選擇直租模式,都是為了多一些收益,省去支付給第三方中介的費用,但這種模式的風險也相對較大,需要格外費心。


北京金訴律師事務所執行律師王佳紅建議,房東選擇直租模式時,一定要在篩選租客方面下點功夫,根據租客的職業、年齡、受教育程度,對租金的接受程度,付租金的積極程度,房屋預計居住的人數,對租客整體素質做一個判定。


與此同時,不要通過口頭約定出租,盡量使用北京市房屋租賃合同(自行成交版)的范本簽約,并通過專業人士擬定細化的補充條款,以書面形式進行約定。同時,要檢查留檔租客身份證件,對于非本地戶籍的人,要查看居住證。一定要收取租客至少一個月的押金,如果家具貴重可以酌情提升押金,以避免租客破壞后不按合同賠償。注明房屋中家具家電的清單,約定付租金的時間及物業費水電費如何支付等細節。


王佳紅認為,自行出租的模式如果操作得當確實能為雙方爭取更多利益,但是如果出現糾紛或租客違法等問題時,往往會給房東增加更多的訴訟成本壓力,如果對租客情況沒有太大把握時盡量不要選擇直租。


中介居間模式:產權資料要注明要求,以防止中介私自轉租


直租模式有風險,那直接找中介出租是不是就可以了?事實上,中介居間的租賃模式雖然比直租模式要有保障一些,但同樣有“坑”需要房東警惕。


“中介機構人員一般著裝都比較正式,看著很正規,但我這次與他們打交道就遇到了麻煩?!北本〇|城區房東王剛(化名)告訴新京報記者,本來想通過中介找到合適的租客,卻沒想到,“幾家中介公司人員‘唱雙簧’,壓低價格后,中介人員自己先租下我的房子,然后了又轉租出去?!?/p>


對此,北京天霜律師事務所張曉黎律師建議,出租人向中介公司交付出租房屋的相關產權資料復印件時,要注明“僅供出租使用”“要與產權人聯系方可簽訂租賃合同”,以防房屋被中介相關人員惡意私自轉租。同時,對于屋內設施以及房屋鑰匙,要與中介公司進行書面的備注說明和交接,并由中介公司加蓋公章以及相關責任人簽字。


此外,和承租人簽訂租賃合同時,需特別聲明房屋的押金交付給出租人本人,否則不發生效力,以防中介人員私自收取房屋租賃費。租賃合同中還要約定清楚承租人逾期交租的違約責任,以及承租人有無轉租權和分租權等細節。


除了上述注意事項外,張曉黎律師還表示,在居間模式中,中介作為第三方對整個租賃過程負責,確實能讓房東避免很多不必要的麻煩,但在選取中介平臺時一定要多加注意,盡量選擇正規、品牌口碑較好的機構,不要貪圖眼前略高的租金而造成日后的糾紛。


機構代理模式:看清合同性質,約定違約責任和使用權限


隨著租賃市場的不斷發展,一些長租公寓平臺開始出現,同時也有一些中介公司在從事代理租賃業務。但這種代理模式,在為租客和房東帶來方便的同時,也出現了一些新型糾紛,同樣需要房東擦亮眼睛。


“本以為把房子長期租給機構了,但沒想到是被他們套住了?!北本┩ㄖ輩^房東梁慧(化名)告訴新京報記者,“當初,我以為與他們簽的是租賃合同,后來出現拖欠房租現象時才發現,原來是委托代理合同。雖然這家公司違約拖欠租金,但我現在也沒法越過他們從租戶手里收回房子,真不知道該怎么辦!”


據梁慧介紹,她所委托的那家機構,后來查詢到并非是真正意義上的長租公寓企業,而是一家房產中介。對此,北京湘楚朝暉集團董事長兼CEO胡景暉認為,無論是中介機構變相搞長租公寓運營,還是市場上的品牌長租公寓運營商,收房后的運營模式大致相同,其本質就是作為“二房東”進行轉租。這些機構大都會通過與房東簽訂“托管類、資產運營類”等代理類合同,獲取房子的使用權。但在該類代理類合同下,機構一旦出現問題,房主收房的難度會大大增加。


“房東在這類模式的租賃中,關鍵要注意合同性質,在有選擇的情況下,最好是能簽租賃合同?!北本┦芯熉蓭熓聞账惾鹇蓭煴硎?,如果雙方簽訂的是委托合同,房主與機構建立的是委托代理法律關系,機構一切行為的法律后果都需要房主來承擔,相比之下,租賃合同更有利于維護房主的權益。


陳瑞律師還建議,在合同中,一定要約定對方延期交房租需承擔的違約責任,并嚴格約束對方的使用權限,比如,不能改造房屋結構、按法律規定人數招租等。同時,盡量不要將收房租的權利委托給中介,否則一旦機構資金鏈斷裂或攜款跑路,房主一般很難向租戶主張權利,因為租戶是在看到房主授權的情況下履行了交付房租義務,并無過錯。


業內人士表示,相比較而言,一些不具備專業資質和資金實力的小中介公司,其租賃代理業務的風險其實比品牌長租公寓企業更大,需要更加警惕。如果房東在沒有其他優選的情況下要與其簽約,最好要求采用北京市通用的合同范本,盡量不要使用其公司自行擬定的合同。


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