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一季度經理人信心再下滑 房企謹慎拿地?,F金流

2020-04-06 來源:
 
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疫情陰霾未盡,地產人在痛失“春節返鄉置業”后,傳統曲目“樓市小陽春”也未能如期上演,2020年一季度最終以“不甘心”畫上句點。


數據顯示,2020年1—3月,前10房企銷售額均值為776.6億元,銷售額同比均值下降15.6%,11—30企業銷售額均值為212.7億元,同比均值下降19.2%;31—50企業、51—100企業的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元,同比均值分別下降10.9%和22.4%。


擺在職業經理人面前的,是如何在不到8個月里奪回失去的時間,他們信心如何?


3月27日,中國房地產報2020年一季度職業經理人調查正式啟動。根據調查結果顯示,一季度中國房地產經理人信心指數(China Real-Estate Manager Confidence Index,簡稱中房MCI指數)為60.67,相比2019年四季度的60.8降低0.13。


42.86%的職業經理人認為2020年稅收政策會寬松,37.5%的人認為2020年融資成本會下降,不會出現大幅上漲。62.5%的職業經理人更傾向于謹慎拿地。對于房價,37.5%的職業經理人認為今年房價會趨于平穩,購房人群以剛需改善住房群體為主。


下調增速目標


3月底,陸續有多家房企披露了2019年業績報告,據中國房地產報記者統計,TOP10房企中僅融創、龍湖、新城全年銷售額同比增長20%以上。


財報數據顯示,碧桂園(02007.SZ)發布2019年實現權益銷售額約5522億元,同比增10.0%,增速比2018年放緩21個百分點。


優等生萬科的成績單更是跌出眾人預期,財報顯示,2019年,萬科銷售面積4112.2萬平方米,銷售金額6308.4億元,分別增長1.8%和3.9%;實現營業收入3678.9億元,同比增長23.59%;歸屬上市公司股東的凈利潤388.7億元,同比增長15.1%。相比之下,同在第一梯隊的保利地產、碧桂園、融創利潤增速分別為41%、50%以上、50%,即使是第二梯隊的金科、龍光地產也均在40%以上。


同樣不甚理想的還有恒大,財報顯示,2019年中國恒大(03333)累計實現合約銷售金額6010.6億元,同比增長9.0%,相比2018年的10.1%增幅有所收窄。旭輝集團(00884.HK)2019年銷售增速下滑約30%。


據中國指數研究院統計,受新冠疫情影響,2020年一季度,大部分房企銷售目標完成率均在13%以下,在22家公布的房企中僅有2家企業完成率超過了15%。盡管中國目前已逐漸走出疫情陰影,但這場風暴已向全球范圍內蔓延,進而引發全球金融市場震蕩,經濟、行業格局也隨之生變。


面對2020年的諸多不確定,多個房企相繼下調了2020年銷售目標。據記者了解,截至3月31日,已有21家標桿房企下調了年度目標增速,如:恒大、中海、華潤等企業已2020年銷售目標增速定為個位數;新城控股則在2019年2708億元業績的基礎上下調7.68%至2500億元;首創下調1%至800億元;龍湖將2020年銷售目標定為2600億元,同比增長僅7%;另一家房企金科也將2020年目標定為2200億元,較2019年的銷售額同比增長18.3%,而此前兩年增速分別為81%、93%;曾在2018年就提出沖刺千億的時代地產,也放緩了沖刺腳步,將其2020年銷售目標定為823億元,同比增長僅5.03%。


謹慎拿地、變革營銷、力?,F金流


盡管2020年以一場史無前例的災難開局,但在常年奔走在一線的職業經理人眼中,這并非一場死局。


“疫情影響下,今年融資環境有所改善,以前做開發貸或者其他融資都很難,現在主動借錢給企業的金融機構多起來,大多數企業都趁此時多融資?!闭龢s戰略投資中心副總經理劉磊表示。在他看來,政策寬松有助于彌補房企一季度,尤其是二、三月份銷售的缺口,目前行業內大多數職業經理人尤其是投資口和營銷口,大家都保持了一個相對樂觀謹慎的態度。


根據記者統計,今年1—3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元,同比小幅增1.7%,增幅轉正;其中海外債融資1901.3億元,同比增長33.0%;信用債融資1689.2億元,同比基本持平;資產證券化發行562.1億元,同比下滑42.5%。單3月份來看,房企海外債、信用債以及資產證券化融資總額為1611.4億元,同比增23.1%,其中信用債和海外債都有不俗表現,同比分別增長41.1%、22.3%,資產證券化融資表現欠佳,同比下滑24.6%。環比來看,3月份三個渠道融資總額環比增長42.8%,主要由3月信用債發行額環比大增所致。


從融資成本來看,1—3月海外債平均融資成本為8.54%,與去年相比降低21個基點,信用債平均利率4.50%,與去年相比明顯下降。從發展來看,海外債融資成本不斷降低,3月融資成本7.89%,環比降低1.16個百分點;信用債3月融資成本4.21%,環比略增0.14個百分點。


但劉磊也認為,貨幣的寬松讓土地市場變得很熱,土地價格自2月底開始熱度上升,3月甚至已超過去年同期熱度。在他看來,投資行為還是要結合每個公司實際情況,不能盲目追高,尤其是在現在全球經濟都比較動蕩情況下。在他看來,目前房地產企業在戰術上出現同質化,企業應該獨立判斷,一切投資跟著企業戰略走。同時,規模發展見底后,行業內一定會出現分化,在疫情影響這個大環境下,企業間合作會增加更多的機會。


中國金茂營銷總經理李峰認為,2020年是危機與機遇并存。他表示:金茂自2019年開始,內部KPI考核重點從網簽變成回款,這一做法在疫情期間銷售停滯的情況下起到了積極作用。同時他也認為,這場突發事件推動了房地產行業在營銷方面的一些變革。由于線下售樓處關閉,房企營銷轉戰線上,金茂去年已經在做數字化營銷,同時以項目為單位,做了很多的小程序,疫情期間,這一布局為企業贏得了時間。未來房企要做的是:首先是經營好私域流量池和經濟流量池,提升對老業主的維系和維持。其次是如何完成公共流量池與各大平臺的互動和閉環,在“后疫情時代”依然要做好回款工作,現金對于每個企業都非常重要。


綠都地產董事長楊張峰認為,雖然一季度房地產市場銷售停擺,房企面臨巨大的資金壓力,疫情對房地產市場的影響只是階段性的,隨著銷售和市場信心的逐步恢復,加之相對寬松的資金政策和樓市利好政策等疊加影響,對房企亦是一次機遇。我們相信,待疫情退散,2020 年的房地產市場回暖只是時間問題。


同時他也表示,疫情對2020年土地市場產生一定影響,尤其是2月份以來,全國各地多個城市土地出讓暫緩,對土地市場產生了一定的影響,包括:1.一季度補貨放緩,影響年底供貨;2.疫情或導致投資更聚焦一二線及強三線城市;3.流動性增加及政策微調,土拍較難降溫。在投資拿地舉措方面,綠都主要是“兩堅持一嚴守”:堅持既定戰略,區域深耕;堅持項目精選,不盲目投資;嚴守風控底線。


同時,他也認為應對疫情最核心的舉措,就是把現金流管好,包括運營現金流和融資現金流。保持充足的資金是房企健康、持續經營的有力保障。


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