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大額融資、短債高發 房企一季度頻繁發債應對銷售回落

2020-04-06 來源:
 
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今年以來,受新冠肺炎疫情影響,面對銷售大幅回落的現狀,房企火力全開,采用長短期、境內外等各種方式,尋求融資窗口。


一季度,房企紛紛大手筆高額發債,更是頻發“審批快、利率低”的短期債券,融資合計約3944億元,即便如此,距2018年一季度融資峰值,仍有約1650億元差距。面對4月超800億元債務到期、境外融資先揚后抑的態勢,對于部分房企來說,銷售回款或將成為其抓住的“最后一根稻草”。


境內大額融資頻現 超6成融資超5億元


一季度歷來是房企發債小高峰。值得關注的是,為了應對疫情的影響,2020年一季度境內融資額呈現大額發行的特點。受此帶動,雖然融資規模超過2019年同期,但并未超出市場預期。


貝殼研究院數據顯示,一季度房企境內外債券融資合計約3944億元,同比增長5%。盡管超越2019年,但距2018年一季度峰值,仍有約1650億元差距。


另據中指研究院的數據顯示,1-3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元,同比小幅增長1.7%。


從一季度境內單次融資額來看,據貝殼研究院數據顯示,單次發行規模在5億-10億元之間的占比38%,10億-20億元占比為19%,超過20億元的占比7%。通過上述數據不難看出,超6成融資的發行規模都超過5億元。


據中原地產信息顯示,2月有多項大額融資計劃獲批,比如,2月10日,首創置業2020年私募公司債獲得通過,發行金額60億元;2月20日,碧桂園2020年公開發行公司債券也獲通過,擬發行金額85.38億元;2月27日,陽光城80億元小公募公司債獲得通過;2月28日,萬科計劃發行不超過90億元的公司債券獲得中國證監會核準。


到了3月,排隊計劃大額發債的房企有增無減。3月3日,建發股份兩子公司擬發債融資共80億元;3月4日,泰禾集團擬發行120億元公司債;3月20日,華遠地產擬申請境內發行30億中票、境外發行3億美元債券;3月18日,榮盛發展擬申請發行120億元公司債券;3月24日,世茂45億元債券利率確定,最低為3.23%,同日云南城投集團擬發35億公司債……


受新冠肺炎疫情影響,現金流成為房企“活得好”的關鍵。在2019年線上業績發布會上,龍湖董事長吳亞軍表示,龍湖在今年1月已完成了全年基本融資計劃。據公開信息顯示,1月20日,龍湖2020年第一期公司債券,發行規模為28億元。


而在二三月,龍湖的融資舉動仍未停止,2月24日龍湖180億元小公募更新為“已回復交易所意見”。而在3月,龍湖50億住房租賃專項公司債券以及46.5億元ABS均獲受理。


一季度,共有3家房企融資額超過百億。據貝殼研究院排行顯示,恒大、首開、龍湖融資額位列前三,分別為468億元、139億元、104億元。


短債高發 境外融資先揚后抑


值得關注的是,除了大額融資外,一季度債券融資另一明顯的特征是短債高發,尤其是發債更加靈活和更低利率的一年內超短期融資債券。其中包括“審批快、利率低”的疫情防控債,在疫情期間緩解了很多房企的資金壓力。


據貝殼研究院數據顯示,2020年一季度國內債券融資短期債務占比31%,較2019年同期大幅提升15個百分點。


對于房企的融資舉動,中原地產首席分析師張大偉認為,2-3月份銷售放緩,房企的資金壓力將越來越大,房企增加一切融資手段,比如長短期、境內外,不計成本高低,包括盡量大額度融資等。


自去年以來,隨著國內融資環境的收緊,境外融資成為房企資金來源的又一通道。在春節后,房企發行的多筆境外債券以獲超額認購而告捷,其中包括,2月10日,中梁控股2.5億美元債券訂單峰值超8.6億美元;2月14日,佳兆業宣布4億美元債券收獲逾140家投資機構的反響;2月20日,當代置業宣布2億美元綠債超額認購14倍等。


貝殼研究院數據顯示,一季度房企境外發債277億美元,折合人民幣約1965億元,發行區間在“1億-3億美元”占比58%,超過3億美元占比34%。


其中仍不乏大額發債的房企,1月16日,恒大發行兩筆合計20億美元的優先票據。1月21日,又傳出恒大計劃發行兩筆40億美元的優先票據的消息。而2月綠地控股擬申請80億美元票據計劃上市。


不過,值得關注的是,3月隨著境外疫情的加劇,境外融資渠道受限。對此,貝殼研究院分析人士表示,目前,融資環境分化,境內環境好轉,境外環境惡化,恐慌情緒逐步在債券、股票、黃金、外匯等方面蔓延,美元呈現流動性危機,傳導至境外融資受限,短期境外融資將回落。


中原地產分析人士也表示,3月隨著美股一個月4次熔斷,加上海外疫情影響,不少外資機構暫?;蚍啪徚说禺a融資業務,境外的融資成本出現了明顯抬升。不過,考慮到內地房企境外融資大多只能借新還舊,且美元債規模比較小,影響相對有限。


4月超800億債務到期 房企融資或分類放松  


在業內人士看來,2020年作為房企償債高峰年,疊加新冠肺炎疫情影響,債務再融資現象在2020年將更加明顯。


根據wind數據統計,二季度房企到期債券規模約合人民幣2249億元,占全年比重28%,其中4月份,68筆債券到期,債務折合人民幣約819億元,占二季度36%,占全年債券金額10%。


從目前海外債以及信用債來看,發行主體仍以百強房企為主,尤其是具有國資背景的企業優勢更加凸顯。未來,對于中小房企而言則面臨更大的挑戰。


據克而瑞分析人士稱,央行逆周期調節絕非放水房地產,就去杠桿而言,房地產仍是去杠桿的重要領域。目前,房企融資環境或將分類放松,貸款受益主體或將傾向于大中型品牌房企,國企、央企以及頭部房企更具融資優勢,融資成本有望適度下降。但對于那些高杠桿、高負債經營的房企,仍要監督其有序去杠桿或者穩杠桿,整體受益程度有限。


為應對當前市場環境,中指研究院分析人士認為,隨著國內疫情逐步得到控制、復工返崗有序展開,面對較為寬松的融資環境,房企應搶抓機遇加大融資力度。此外,考慮到受疫情影響房企銷售壓力將會顯現,部分企業的資金鏈進一步收緊,房企應加大營銷,以保障企業現金流安全,實現平穩度過。


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