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房企2020目標增速集體放緩 安全和利潤成最大追求

2020-04-06 來源:
 
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如果可以重啟2020,大多數房企的銷售目標應該不會像現在這么保守。


在剛剛過去的3月份業績會上,面對下行的市場和不確定的疫情,除了恒大等極少數房企外,主流房企紛紛調低了今年的銷售目標,增速降至10%、5%以內。甚至有房企的目標出現了負增長。


中國房地產市場在經歷了4年多的大牛市后,其實從2018年四季度便進入了調整期。曾經被奉為圭臬的高周轉和拼規模,被房企們放在了次要位置。


就連速度和并購之王、融創董事局主席孫宏斌也說,“銷售規模的增長未來不是重點,利潤和品質才是第一位的?!?/p>


事實上,利潤可能還要排后,安全是當下第一重要的事情。對房企現金流影響至關重要的銷售及回款,在2、3月份按下了暫停鍵,又加今年是償債高峰年,一些房企正在面臨2008年以來最嚴重的危機。


從更長遠的視角,當銷售市場到達16萬億左右的天花板,規模放緩是所有房企的宿命。如何嘗試多元化轉型、轉變盈利模式、提升經營質量,是房地產下半年競爭的核心。


2020年,注定是一個新的拐點。


龍頭們集體降速


受疫情影響,2020年房企們進擊的腳步都被迫放慢,在業績會上公布目標時都比往年明顯謹慎,目標銷售增速大幅放緩成為常態。


前兩年高增速的房企首先放緩了腳步,以融創中國為例,今年的銷售目標較2019年的銷售額僅上調7.8%。而在此前幾年,融創是出名的高增長房企,過去幾年增長率都在20%以上。


原本穩健的房企也更謹慎了。華潤置地就明確表示,2020年將保持一貫的穩健運營,銷售目標為2620億元,同比增長8%,而龍湖的銷售目標設定在2600億元,較2019年2425億元的銷售額略增7.2%。


也有不少房企表示,今年的銷售目標與去年基本持平,富力、雅居樂和時代中國等房企就表示今年的銷售目標增幅僅2%-5%。


整體來看,主流房企目標增長率基本在10%左右,較2019年進一步放緩,且均低于2019全年的業績同比增速。


更有房企的目標出現了負增長。新城控股定下的目標更為“保守”,董事長王曉松表示,考慮到疫情帶來的沖擊,新城將2020年的銷售目標審慎地定為2500億元,較去年2708億元的銷售額下降7.7%。


龍頭房企中碧桂園和萬科并沒有公布今年的銷售目標,但從恒大公布的2020年銷售業績目標6500億元看來,其實際增幅目標也還是維系在8.0%。


樂觀者也有。銷售目標漲幅較大的房企例如綠城、金茂和世茂等,但他們2020年銷售目標的增幅也只是在20%-25%,均比兩三年前的增幅要低。


克而瑞表示,在此形勢下,雖然多數房企認為一季度業績的同比降低對全年銷售的影響相對有限。但當下市場不確定性積聚,房企想要更好地活下去,必須“穩”字當頭,行業增速放緩,2020年目標增長率的降低也在合理預期內。


克而瑞數據顯示,2020年一季度,TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降也近20.8%。


展望未來,隨著國內疫情逐步得以控制,有序復工復產,預計二季度房地產市場將繼續復蘇,供求跌幅有望進一步收窄。不過,海外疫情形勢異常嚴峻,金融風暴陰霾下海外經濟下行壓力不斷加劇,或將傳導至中國經濟共振下行。二季度房地產市場依舊不容樂觀,房地產開發投資等各項行業指標較難擺脫下降通道。


億翰智庫表示,規模房企一致性調低業績增長目標,有意識的培養市場對企業業績增速放緩的接受度和適應性,而且相對審慎的目標設定于企業而言更可控,順利實現的可能性也更高,在營銷的助力下,多數或都能超額完成預設目標。


安全之上的盈利


從房企們今年的目標看,除去像綠城這樣有底氣去追求規模增長的“勇士”外,絕大多數的房企還是寄希望于手握余糧、放慢腳步的前行。


在頭部房企中“活下來”也不再是口號,巨頭們早已為“活下來”做準備,致力于將凈負債率控制在低位。


央企與國資背景的房企表現突出。截至2019年末,華潤置地負債總額5286.35億元,凈負債率僅為30.3%,甚至低于中海和萬科,成為行業內負債率最低的房企。中海凈負債率為33.7%,萬科為33.9%。


除了這三家之外,不少房企的負債率都位于行業的低位。碧桂園凈負債率降至了46.3%,龍湖凈負債率51.0%,都處于較低水平。


作為龍頭房企的恒大和融創,以及富力、佳兆業等長年凈負債率較高的房企,凈負債率都還在150%以上,仍有較大的下降空間。


因此,這幾家公司都在業績會上明確提出了降低負債率的目標。恒大更將全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營戰略。


21世紀經濟報道注意到,今年房企們更關注現金短債比這一指標。截至2019年末,龍湖現金短債比為4.38,維持行業內的較高水準。中?,F金短債比約為3.0,華潤的現金短債比也是3.0,均處于行業較高水平。


四巨頭中,碧桂園的現金短債比為2.3倍,萬科為1.77,表現均屬優。


其他兩家這個數據則顯隱憂。截至2019年12月底,一家1年內到期的債務3721億元,同期現金及等價物僅1500.56億元,現金難以覆蓋短期負債;另一家一年內到期借貸為1357.3億元,期末現金為1257.3億元,僅相當于短期借貸的93%,若去掉限制性資金,該比例降低至57.3%,短期負債風險也明顯上升。


上述房企表示,將通過融資、加快銷售回款、出售資產等各種方式,降低負債率,減少短債。


在安全的基礎上,房企更加重視如何提升經營質量和盈利水平。


孫宏斌首次提出,融創已經進入以更好的利潤管理為核心的發展新階段。不再追求銷售排名,而希望在利潤上、品質上有更好的排名。


世茂今年的考核體系也一并改了。許世壇在業績會上表示,今年考核給團隊的獎金是按權益后的核心利潤來計算的,即賺多少錢,集團給多少獎金。在這個考核下,通過杠桿去做大銷售額是沒用的,獎金會減少。


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